楼市人造寒冬 买房悠着点

  在中国人的观念当中,金窝银窝不如自己的狗窝,房子就是家的载体。就目前的状况,人们最忐忑的就是,到底该不该买房?如果不买,房价涨了,错过了时机;如果买了,房价继续下跌咋办?近期买房,您还真得悠着点。

  房价是近十年来人们关注得最多的话题之一。面对着迅猛上涨的房价,有人写了一首《江城子》来调侃楼市:“十年楼市两茫茫。不思量,没买房。悔恨当年,便宜没买上!纵使目前只租房,交房租,常换房。昨夜幽梦降房价,备首付,算还款。房价无变,惟有泪千行。料得年年房价涨,买不起,续租房。”

  不过“幽梦”在近期却真的降临了。对此,在北京打拼7年的冯菲深有感触。冯菲今年10月结婚,老公曲强是北京人,公婆出首付给他们在通州买了一套房子,月供由夫妻二人承担。但是11月底,该楼盘降价了,且降幅达到数千元。仅一个月的时间,冯菲夫妇俩的房屋就已经贬值了近20万。

  实际上,这样的情况在全国已经屡见不鲜。受日渐趋紧的宏观地产调控政策的影响,从今年10月开始,无论是从国家统计局的数据,还是从一线城市新房的开盘价格来看,房价均出现了不同程度的下调迹象。

  统计局统计的10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,与9月相比,有34个城市的新房价格下降,二手房下跌的城市有38个,均较上月有所增加。

  在一线城市,北京通州的某楼盘开盘价直降6000元/㎡,上海某楼盘因为降价幅度太高导致售楼处被砸,深圳某楼盘开盘价下调近4000元且开盘时总价还减10万,就连素来价格坚挺的广州,降价潮也开始从外围向中心城区蔓延。经济学家巴曙松(微博)估计一线城市的房价普遍降幅达到20%-30%,才能令市场解冻。

  下跌后的“房闹”

  冯菲所在的小区有许多业主都与他们有同样的经历,为此,他们决定联合起来“维权”,向开发商讨要个说法。最终,开发商同意统一补给每户相应的金额。

  遇到这样的开发商其实还算命好,同样在近期买房了的刘先生就没这么幸运。刘先生的这套房总价150万左右,签合同当天付了首付40余万,没想到购房合同签订还不到半个月,房产商就开始大幅降价,房价突然缩水近30万。刘先生和其他同样遭遇的业主们心里感到极度不平衡,他们为此拒付剩余金额。多次交涉后,双方没有达成共识。之后,开发商将刘先生告上了法庭。无奈之下刘先生支付近十万元的违约金,要求解除购房合同。

  这样的例子还算比较平和,因为同期全国各地出现了多起对房价下跌不满的业主,因与开发商协商不成而怒砸售楼处等极端事件发生。

  北京中原市场研究部张大伟认为,当前降价项目出现纠纷的主要原因有三个:一是开发商定价随意缺乏监管,在房价中成本占比比较少,利润过高,部分项目预售周期过长,然而成本却差别不大,房价过分偏离成本使得购房者投资投机心理过盛;二是开发商销售过程中有违规行为或者承诺;三是这么多年楼市的畸形发展,房价从来没有真正跌过价,使得购房者忽视了房屋作为商品不仅会涨更会跌的事实。

  不过这些以“维权”为旗号要求开发商补差价的业主并不被人看好。目前主流的观点认为,降价就闹纠纷明显不符合契约精神,因为在房价上涨过程中,购房者并未补交差价给开发商,所以在下调的时候也很难要求开发商退差价。

  降价是否仍将持续?

  对于有房的人来说,自然并不希望看到房价持续下跌。张曦最近告别了租房生活。父母出资20万,再加上张曦的住房公积金和平时的积蓄,付了首付,买了套60平米左右的小户型住宅。他将用20多年的时间来偿还剩下的贷款,成为了名副其实的“房奴”。

  “买了房之后,我开始担心房价下跌。一旦房价下跌,就意味着我们用全家积蓄买的房子贬值了,再加上装修、置办家具等费用,如果房价一直跌,那房子就变成负资产了,这我实在不能接受。”张曦如是说。

  同样的问题也困扰着有换房需求的人们。付女士家里一共五口人,儿子和公婆住一屋,眼看明年要上小学了,儿子需要有独立的房间,现有的房子已经满足不了需求了,于是他们想把现在的房子卖了,换套三居室。

  “我和老公打算换一套120多平的房子,但是不知道现在换房合不合适?如果房价下跌了,房子卖不出好价格,我再换一个大的,弄不好我就相当于得承担两套房的月供了。到时候不仅原来的房子贬值,刚买的房产也缩水了,那就惨了。”出于这种考虑,她并不希望房价下跌。

  然而当前的市况却与他们所想有出入。在调控政策的影响下,近期楼市的成交量在逐步下降,楼市待消化的住宅存量开始上升,部分一线城市的住宅存量甚至已经接近2008年时的高位。据统计,截止10月,全国执行限购政策相对最严格的10个城市中,库存积压达到了6044.46万平米,环比9月初上涨了6%,库存积压增加了28640套。而截至今年三季度末,沪深股市140多家上市房企存货总量超过1.2万亿元,较去年同期大幅上涨了42%。其中,库存同比增长的公司多达112家,占比77.78%,库存环比增长的也有109家,占比75.69%。

  在销售萎缩的市况下,开发商的大部分资金来源都被约束,资金利用成本上涨,这使得降价求量已经是开发商的唯一办法,否则开发商的销售肯定难有起色。要知道,2008年房地产行业去库存过程花了长达5个季度的时间,在本轮调控之下,相信房地产行业去库存过程将更加缓慢。预计这个过程还将持续较长一段时间。据中原监测数据显示,富力、保利、万科等标杆房企,目前都进行了不同程度的降价促销。在上海、北京等城市,一线房企去库存化的举措均非常明显。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,从近期政府的相关表态来看,“坚持调控政策不放松”是很明确的。因此,适时的调整价格策略,以价换量,快速回笼资金才是开发商在目前市场状况下明智的选择。

  买还是不买?

  当然,对于有刚性需求的购房者来说,总还是希望看到房价下跌的,因为这样就离买房的目标又近了一些。秦浩因家庭收入不是很高,面对目前有所松动的房价仍觉得负担过重。“我现在就盼着保障房能快点建好,这样我的住房问题就解决了,也不用老惦记这房价了。”

  “我太想要有自己的房子了,如果房价跌得厉害点,我咬咬牙肯定就买了,但是如果现在不出手的话,又怕过一阵又涨上去,这房价挺让人叫不准的。可我总觉着北京的房价跌不到哪去,这可是首都啊。”在北京工作5年的小吴这样认为。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖建议这类人群:“如果不是很着急,可以再等等,看看明年年初一季度的形势。”同时,“也不要抱着非要抄底的心态。根据自身财力,权衡楼盘价格配套等,只要你感觉比较实惠了,可以接受了,出手买房即可。”

  而北京中原市场研究部张大伟认为现在的房地产市场肯定不是底部,他建议可以选择一些明显低价的新开盘项目。

  其实本轮调控不仅对于开发商来说是现金为王,对于购房者也是,一旦入市就难以后悔,所以更应该谨慎判断行情。

  看来要想在近期买房,您还真得悠着点。

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