青岛楼市降价雷声大雨点小 五成新盘不降价

  楼市调控一年,北京、上海等地房价已经有所松动,岛城房地产市场房价下跌也早已喊声四起。但房价到底降了没有?记者探访岛城多家在售项目发现,尽管开发商促销花招变化多端,但实质性的降价并没有出现。降价,仍只是开发商促销的招牌,对购房者来说也还只是一个美好的意愿。

  降声四起,无实质优惠更像是噱头

  “用项目的起价是没办法判断价格走势的。开盘的时候万科生态城推出了6885元/平方米的起价,1000多套房源当中这个价格的只有一套。”

  “9月底刚刚买的房子,当时均价26000元,前几天开发商突然把均价下调到了19800元,房子还没到手就贬值近60万元。”11月23日上午,买了市北区上清路万泰随园房子的孙先生说,这部分损失的钱怎么办?

  “下调均价主要是出于快速销售回流资金的需要,均价下调后,我们也对前期业主制定了补偿办法。”面对孙先生等多名前期业主,销售人员对于降价一事并不讳言。

  严厉调控之下,不少开发商选择现金为王。城阳区白沙湾板块的青特花溪地、龙湖悦澜居项目早在10月份便率先掀起价格战;开发区的唐岛湾板块楼盘也推出低至9.3折的优惠;市北区中央商务区的多家新盘更是频频爆出低价,吸引了众多购房者的目光。

  “李沧区金水路一家新盘,说是均价下调到了 8100元,但我注意到,去年4月份他们推出的项目一期的价格是7000元,相比之下,下调后的价格反而比去年高出了 1100元。”频频收到降价卖房短信的购房者赵强感到迷茫。

  “用项目的起价是没办法判断价格走势的。”楼市分析人士张百忍说,以万科生态城为例,开盘的时候万科生态城推出了 6885元/平方米的起价,如此低的起价也给众多的购房者造成了“降价”的假象。“推出的1000多套房源当中,这个价格的房子只有一套。”张百忍说。

  假摔明显,超五成新盘明确不降价

  “尽管岛城房价曾出现过环比小幅下跌的情况,但同比价格指数一直是在小幅增长,并没有出现同比下跌的情况 。”

  “我们对岛城在售的130多个新盘项目进行过统计,有超过半数的楼盘明确表示不会降价,另外近四成的新盘虽然有购房优惠,但是优惠幅度并不大。”23日上午,中国指数研究院青岛分院运营总监徐慧说,像市北区的万泰随园这样大幅降价的楼盘还真不多见。

  但中国指数研究院青岛分院的统计数据显示,进入11月份,全市的在售新盘共有1197个,库存房源数量高达139957套。但尽管如此,成交量却有所回落,整个市场其实处在“量跌价滞”的僵持状态中。

  “二手房市场的议价空间尽管有所增大,但房主的心态较为平和,很少有主动调低挂牌价的情况出现。”21世纪不动产市场分析师张斌说。

  而对于“降价”的说法,楼市分析人士张百忍认为并不准确。“除非在售项目大面积地出现9折以下的下降幅度。”他说,按照目前的市场情况来看,9折以上的降价幅度只是打折优惠,9折以下的降价幅度才能算是降价。

  “其实对比国家统计局公布的统计数据可以看出,尽管岛城房价曾出现过环比小幅下跌的情况,但同比价格指数一直是在小幅增长,并没有出现同比下跌的情况。”青岛广华置业总经理助理于湫说,这无疑是房价假摔的证明。

  初露苗头,天平开始向买方倾斜

  “调控的效果还是非常明显的,连续多年来像脱缰野马一样高走的房价终于出现了可控的迹象。”

  “尽管房价还没有普遍下降,但受低价开盘的影响,开发商的利润空间在减小。”中冶置业执行总经理高评说,由于销售周期拉长,营销成本相应增加,再加上开盘均价不能再像2009年和2010年那样高走,开发企业的利润空间已经在压缩。

  “开发商所面临的困境,其实算一下项目销售均价和拿地价格的差额就可以体会到。”楼市分析人士张百忍说,以龙湖悦澜居为例,当初龙湖的拿地价格为800元/平方米左右,而销售均价是6500元/平方米,两者的差额是5700元/平方米。这个差额里面要包括建筑成本、土建成本、管理成本、营销成本、配套成本以及税费成本,所有的钱都要从这里面出。

  “调控的效果还是非常明显的,连续多年来像脱缰野马一样高走的房价终于出现了可控的迹象。”青岛市房地产业协会秘书长冯显泉说,如果限购、限贷等措施继续实施,楼市将会进入调整期,房价自然会进行深度调整。

  “中央又多次释放出房地产市场调控绝不可以有丝毫动摇的信息,库存量逼近14万套,岛城的房地产市场正进入了买方市场。”冯显泉秘书长说,当市场交易的天平逐渐倾斜到购房者一边,岛城楼市或许将变得明朗化。

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